Via la rendita fondiaria urbana dai prezzi e dagli affitti delle case

I quartieri milanesi di Quarto Oggiaro, Giambellino, Lorenteggio, Corvetto e di San Siro, hanno conquistato in queste ultime settimane una posizione centrale nella cronaca giornaliera grazie all’opposizione organizzata dai centri sociali agli sgomberi coatti degli alloggi occupati abusivamente da persone e famiglie indigenti.
L’emergenza casa è infatti diventata esplosiva a Milano. Nell’ultimo anno sono stati sanciti 17 mila sfratti esecutivi, in gran parte per morosità, dovuti per lo più alla crisi economica che ha fatto crescere la disoccupazione facendo perdere o tagliare drasticamente il reddito di moltissime famiglie dei ceti popolari, sia italiane che straniere.
Nell’ultima graduatoria ufficiale realizzata per stabilire a chispettasse il diritto di avere un alloggio dell’Aler o del Comune, erano registrate, all’inizio di quest’anno 23.380 famiglie, di cui 11 mila denunciavano un reddito annuo non superiore ai 7 mila euro, essendo così comprese nella fascia della povertà assoluta.
Gli alloggi sfitti, vuoti e chiusi di proprietà dell’Aler, l’azienda pubblica della regione Lombardia, che si occupa della costruzione e della gestione dell’edilizia residenziale pubblica e del Comune di Milano, ammontano complessivamente a 9mila unità. Essi non vengono affittati in quanto sottoposti adopere di manutenzione e ristrutturazione o perché, pur essendo ristrutturati,le imprese e i fornitori che hanno eseguito i lavori non hanno consegnato gli immobili agli enti pubblici proprietari, non avendoancora ricevuto integralmente i soldi pattuiti.
La giunta comunale di Pisapia aveva previsto l’assegnazione di 1.100 alloggi entro la fine di quest’anno ma ammesso e non concesso che questa previsione si verifichi, siamo ben lontani dai reali fabbisogni. Aler nel 2013 ha chiuso la sua attività con un buco di cassa pari a 60 milioni di euro che si sommano ai 90 milioni di euro in arretrati non pagati ai fornitori privati e preferisce vendere, o meglio, svendere il proprio patrimonio immobiliare piuttosto che costruirne di nuovo.patrimonio_aler
Ciò detto occorre però sottolineare che l’emergenza casa non è risolvibile con le occupazioni abusive di alloggi sostenute ed organizzate dai centri sociali e, in alcuni casi, da organizzazioni criminali, che hanno coinvolto più di 3.500 alloggi pubblici, senza però toccare, guarda caso, nemmeno un appartamento dei 60 mila alloggi vuoti o sfitti dei privati che esistono in Milano.
Occorre infatti predisporre misure urgenti per sistemare prima di tutto le famiglie che rientrano nella fascia sociale della povertà assoluta sequestrando, per motivi di igiene e sicurezza, anche appartamenti lasciati vuoti o sfitti dai privati, in particolare quelli appartenenti alle grandi società immobiliari. In aggiunta, per motivi di ordine sociale, gli sfratti per morosità di quelle famiglie che insieme al lavoro hanno perso anche il reddito, andrebbero bloccati e non eseguiti fino al conseguimento di una soluzione definitiva.
Infine, per fronteggiare in maniera adeguata l’emergenza casa, oltre che mettere in galera chi si fa pagare per indicare e aprire le porte di alloggi pubblici vuoti, approfittandosi di chi non ha più una casa, vi è la necessità di realizzare due cose altrettanto urgenti.
La prima è costituita dall’attuazione di un piano decennale per l’edilizia residenziale economica e popolare (EREP) di carattere metropolitano, nell’ambito della costituenda Città Metropolitana milanese.
Questo piano può essere attuato applicando la legge n.10 del 1977, tutt’ora in vigore, che permette di vincolare all’EREP, sia sovvenzionata che agevolata, una quantità di alloggi non inferiore al 40 % e non superiore al 70 % dell’intero fabbisogno residenziale calcolato per un decennio (edilizia residenziale pubblica + residenza convenzionata coi privati + residenza libera privata).
La seconda è costituita da una vera riforma a livello nazionale del regime immobiliare privatistico sui suoli urbani, in grado di tagliare alla radice l’incidenza del valore della rendita fondiaria urbana sui prezzi di mercato e sugli affitti degli alloggi.
Come si sa il prezzo di mercato di una casa e il suo conseguente livello del canone d’affitto, oltre al puro costo di costruzione e al profitto d’impresa, contiene anche il valore monetario del terreno che ha acquisito nella trasformazione da suolo agricolo a suolo edificabile; trasformazione che si è concretizza in rendita fondiaria urbana, a prescindere che essa sia “assoluta” o “differenziale”.
Naturalmente chi scrive è convinto che anche la terra, come l’acqua e l’aria che si respira, deve appartenere alla collettività e non al singolo privato e quindi sottratta al mercato capitalistico in quanto elemento naturale fondamentale per la vita umana, animale e vegetale, che non può essere mercificata.
Una tappa intermedia verso la collettivizzazione del suolo urbano è quella di separare il diritto di proprietà privata di un terreno dal diritto della stessa proprietà di edificarlo o di venderlo a scopo edificatorio, intascandosi così la rendita fondiaria urbana che si è formata non per opera del privato ma esclusivamente grazie alla trasformazione del suo uso prevista dagli enti pubblici.
Il diritto di edificazione spetterebbe solamente al governo pubblico del territorio che lo può cedere al privato a patto che quest’ultimo rispetti condizioni sociali ed ambientali favorevoli alla qualità della vita dei ceti sociali meno abbienti e si accontenti del solo profitto d’impresa.
Questa separazione, già attuata in tempi immemorabili dall’Inghilterra, che non è certamente un paese bolscevico, consentirebbe comunque di decurtare dai prezzi di mercato delle case e dai livelli d’affitto l’incidenza della rendita fondiaria urbana rendendo la casa più accessibile per tutti.
Senza contare infine, che gli enti pubblici potrebbero governare con più efficacia e razionalità, in senso sociale ed ambientale, la trasformazione qualitativa delle grandi aree metropolitane e delle città.

Di Osvaldo Lamperti – Comitato Regionale Partito Comunista Lombardia

29/11/2014

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